Luật Đất đai năm 2024 được Quốc hội thông qua ngày 18/01/2024, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2025; có một số nội dung có hiệu lực thi hành trước ngày 01/01/2025. Một số điểm mới cơ bản sau:
1. Không còn cấp đất cho hộ gia đình; mở rộng đối tượng về quyền sử dụng đất
Điều 4 Luật Đất đai 2024 quy định về người sử dụng đất, gồm:
(1) Tổ chức trong nước;
(2) Tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc;
(3) Cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam;
(4) Cộng đồng dân cư;
(5) Tổ chức nước ngoài có chức năng …
(6) Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài;
(7) Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư ngước ngoài.
Như vậy, Luật Đất đai 2024 không còn cấp đất cho hộ gia đình; thêm đối tượng về quyền sử dụng đất là: người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.
2. Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa
Theo khoản 3 Điều 191 Luật Đất đai 2013, không cho phép hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
Tại khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024 đã bỏ quy định này. Theo đó, từ ngày 01/01/2025, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được nhận chuyển nhượng, tặng cho đất trồng lúa.
3. Về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
Theo khoản 2 Điều 91 Luật Đất đai 2024 quy định việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất bằng 01 trong 04 hình thức sau:
(1) Giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi (trường hợp không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền);
(2) Bằng đất khác mục đích sử dụng với loại đất thu hồi;
(3) Nhà ở;
(đối với trường hợp (2) và (3) khi người có đất thu hồi có nhu cầu và địa phương có điều kiện về quỹ đất, quỹ nhà ở).
(4) Bằng tiền trong trường hợp người dân có nhu cầu theo đăng ký khi lập phương án bồi thường.
4. Điều kiện để ban hành quyết định thu hồi đất
Khoản 6 Điều 91 Luật Đất đai 2024 quy định: Việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư phải được hoàn thành trước khi có quyết định thu hồi đất.
Khoản 5 Điều 91 cũng quy định, khu tái định cư phải hoàn thiện các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ theo quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
5. Đất không có giấy tờ sử dụng trước 01/7/2014 được cấp Sổ đỏ
5.1. Theo Luật Đất đai 2013:
Quy định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) đối với đất không có giấy tờ trước 01/7/2004. Còn đất sử dụng trước 01/7/2014 mà không có giấy tờ phải đáp ứng điều kiện khắt khe hơn:
- Đang sử dụng đất trước ngày 01/7/2014.
- Có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
- Nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.
5.2. Theo Luật Đất đai 2024
a) Khoản 3 Điều 138 Luật Đất đai 2024 quy định: hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014 không có giấy tờ về quyền sử dụng đất sẽ được cấp Sổ đỏ nếu đáp ứng các điều kiện sau:
- Không vi phạm pháp luật về đất đai.
- Không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền.
- Nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là không có tranh chấp.
b) Luật Đất đai 2024 quy định cụ thể việc cấp Sổ đỏ cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất theo thời điểm sử dụng đất:
- Trước ngày 18/12/1980;
- Từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993;
- Từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014.
Như vậy, Luật Đất đai năm 2024 tăng cơ hội cấp Sổ đỏ đối với đất không có giấy tờ trước 01/7/2014.
6. Trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất từ năm 2025
Điều 157 Luật Đất đai 2024 bổ sung một số trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất từ ngày 01/01/2025 như sau:
- Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở mà không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi …
- Đất để làm bãi đỗ xe, xưởng bảo dưỡng phục vụ hoạt động vận tải hành khách công cộng; đất xây dựng công trình trên mặt đất phục vụ cho việc vận hành, khai thác sử dụng công trình ngầm;
- Sử dụng đất xây dựng kết cấu hạ tầng đường sắt chuyên dùng; đất xây dựng công trình công nghiệp đường sắt; đất xây dựng công trình phụ trợ khác trực tiếp phục vụ công tác chạy tàu, đón tiễn hành khách, xếp dỡ hàng hóa của đường sắt;
- Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng nhà xưởng sản xuất …
7. Định giá đất (có hiệu lực từ ngày 01/7/2024)
Bỏ khung giá đất, xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, ban hành bảng giá đất mới từ 1/1/2026.
Luật Đất đai 2024 đã bỏ khung giá đất. Đồng thời, các tỉnh sẽ được tự quyết định Bảng giá đất mà không phụ thuộc vào giá đất tối thiểu tối đa của khung giá đất. Điểm a khoản 1 Điều 158 Luật Đất đai 2024 nhấn mạnh, việc định giá đất phải đảm bảo nguyên tắc thị trường.
Hàng năm Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân (HĐND) cùng cấp quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 01/01 năm sau.
Có 05 phương pháp định giá đất bao gồm:
(1) Phương pháp so sánh
(2) Phương pháp thu nhập
(3) Phương pháp thặng dư
(4) Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
(5) Chính phủ quy định phương pháp định giá đất khác ngoài 04 phương pháp trên sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.
8. Tăng hạn mức chuyển nhượng đất nông nghiệp
| Điều 130. Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân không quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đối với mỗi loại đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 129. | Điều 177. Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của cá nhân đối với mỗi loại đất quy định tại các khoản 1, 2, 3 Điều 176. |
Điều 176. Hạn mức giao đất nông nghiệp
(1) Đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối (đối với các tỉnh, thành phố Đông Nam bộ): không quá 03 ha; (các tỉnh khác): 02 ha
(2) Đất trồng cây lâu năm đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng không quá 10 ha; xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi không quá 30 ha;
(3) Hạn mức giao đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất là rừng trồng cho cá nhân: không quá 30 ha.
9. Bổ sung thêm khoản hỗ trợ cho người dân bị thu hồi đất
Bên cạnh các khoản hỗ trợ theo quy định hiện hành trong Luật Đất đai 2013, thì Luật Đất đai 2024 quy định thêm các khoản hỗ trợ khác:
- Hỗ trợ di dời vật nuôi;
- Hỗ trợ để tháo dỡ, phá dỡ, di dời đối với tài sản gắn liền với đất là phần công trình xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn theo pháp luật về xây dựng mà đến thời điểm thu hồi đất giấy phép đã hết thời hạn.
10. Quy định chuyển tiếp về thu hồi đất …
Điều 254 quy định:
1. Đối với trường hợp đã có quyết định thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành (01/01/2025) nhưng chưa có quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì tiếp tục thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của Luật này.
2. Đối với trường hợp đã có quyết định thu hồi đất và quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật về đất đai trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành (01/01/2025) nhưng chưa thực hiện thì tiếp tục thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã phê duyệt; việc xử lý chi trả bồi thường chậm thực hiện theo quy định của pháp luật tại thời điểm Nhà nước ban hành quyết định thu hồi đất.
